המדריך לרכישת נכס בקפריסין

קפריסין היא מדינה חברה באיחוד האירופי, עם שיטת משפט המבוססת על המשפט המקובל האנגלי, ליווי משפטי בשפה האנגלית ורישום מקרקעין שרוכשים בינלאומיים מוצאים שקוף במיוחד. התהליך פשוט, אבל יש בו שלבים ומועדים מוגדרים. המדריך הזה מפרט איך עובדת רכישה וכמה היא עולה.

מי יכול לרכוש נכס בקפריסין

אזרחי האיחוד האירופי וה-EEA רוכשים באותם תנאים כמו אזרחי קפריסין, ללא הגבלה על מספר או סוג הנכסים וללא צורך באישור.

אזרחים שאינם מהאיחוד יכולים לרכוש בחופשיות, בכפוף לאישור רכישה ממועצת השרים שמוגש לאחר חתימת החוזה. ברוב המכריע של המקרים האישור הוא פורמליות, והוא אינו מונע חתימה, תשלום, קבלת חזקה או הפקדת החוזה בינתיים. חקיקת סינון ההשקעות הזרות שנכנסה לתוקף ב-2026 מכוונת להשקעות תאגידיות ולמגזרים אסטרטגיים ולא לרכישות מגורים רגילות, אך רוכש תאגידי בבעלות זרה כדאי שיבדוק זאת.

תהליך הרכישה, שלב אחר שלב

1. הזמנה. מסכימים על מחיר ותנאים ומשלמים דמי הזמנה שמורידים את הנכס מהשוק לתקופה מוסכמת ומקוזזים ממחיר הרכישה. חשוב לקרוא מה קורה לדמי ההזמנה אם העסקה לא מתקדמת – זה הסעיף שהכי הרבה רוכשים מפספסים. 2. מינוי עורך דין עצמאי, ולא כזה שהומלץ רק על ידי המוכר. 3. בדיקת נאותות: בעלות רשומה, מספרי חלקה ורישום, היתרי תכנון ובנייה, שעבודים, שטחים משותפים ושעבוד בנקאי של היזם על הקרקע.

4. חוזה מכר הכולל לוח תשלומים, מפרט, מועד השלמה, פיצוי בגין איחור והתחייבויות מסירה. 5. הפקדת החוזה בלשכת רישום המקרקעין. 6. אישור רכישה לרוכשים שאינם מהאיחוד, לאחר החתימה. 7. תשלומים לפי לוח החוזה, בדרך כלל בהתאם לשלבי הבנייה ברכישה על הנייר. 8. מסירה וקבלת חזקה, מול רשימת ליקויים. 9. העברת בעלות: תשלום אגרות ורישום שטר הבעלות על שמכם.

ליווי משפטי

עורך דין קפריסאי עצמאי גובה בדרך כלל כ-1% עד 2% ממחיר הרכישה בתוספת מע"מ. תפקידו אינו לאשר אוטומטית את חוזה היזם. בקשו ממנו לאמת במפורש: שהמוכר הוא הבעלים הרשום; אם על הקרקע רובץ שעבוד בנקאי וכיצד ישוחרר עבור היחידה שלכם; את המפרט המדויק ובסיס חישוב השטח; את הפיצוי בגין איחור והסעד שלכם; ומה קורה לכספכם אם המוכר נקלע לחדלות פירעון. אם אתם בחו"ל, ייפוי כוח מאפשר לעורך הדין לחתום ולפעול בשמכם.

חוזה המכר ולשכת רישום המקרקעין

לפי חוק מכר מקרקעין (אכיפה בעין), הפקדת חוזה המכר החתום בלשכת רישום המקרקעין מעניקה לרוכש מעמד מוגן: היא מונעת מהמוכר למכור, להעביר או לשעבד את הנכס לאחר, ושומרת על הזכות לאכוף העברת בעלות גם אם המוכר יסרב בהמשך.

“את ההפקדה יש לבצע תוך שישה חודשים מהחתימה. איחור במועד מבטל הגנה מהותית.”

מע"מ, אגרות העברה ומס בולים

מע"מ חל על נכסים חדשים בשיעור רגיל של 19%; על נכסי יד שנייה בדרך כלל לא חל מע"מ. שיעור מופחת של 5% חל על דירת מגורים ראשונה וקבועה: על 130 המ"ר הראשונים של שטח בנייה ועל 350,000 האירו הראשונים, ורק כאשר סך שטח הבנייה אינו עולה על 190 מ"ר וסך שווי העסקה אינו עולה על 475,000 אירו. חריגה מאחת התקרות מחילה 19% על כל הרכישה. השטח הקובע הוא שטח הבנייה שבהיתר, ולא השטח המופיע בברושור.

תנאים נוספים: הרוכש חייב להיות אדם פרטי, הנכס חייב לשמש כדירת מגוריו העיקרית במשך עשר שנים לפחות, והבקשה מוגשת לרשות המסים לפני קבלת החזקה. הסדרי המעבר לפרויקטים ישנים לפי הכללים שלפני 2023 פוקעים בסוף 2026. מס הבולים על חוזים בוטל החל מ-1 בינואר 2026 לפי חוק 239(I)/2025.

אגרות ההעברה משולמות על ידי הרוכש בסולם מדורג: 3% על 85,000 האירו הראשונים, 5% בין 85,001 ל-170,000 אירו, ו-8% מעל 170,000 אירו. כאשר הרכישה חייבת במע"מ – כלומר ברוב הנכסים החדשים – לא נגבות אגרות העברה. כאשר היא אינה חייבת במע"מ חלה כיום הנחה של 50%, כלומר שיעורים אפקטיביים של 1.5%, 2.5% ו-4%. רישום בבעלות משותפת מפצל את השווי בין שתי מדרגות ויכול להקטין את הסכום.

עלויות נוספות, תשלומים ומימון

תקצבו שכר טרחה משפטי של כ-1% עד 2% בתוספת מע"מ, אגרת רישום משכנתא בשיעור 1% מסכום המשכנתא הרשומה במקרה של מימון, אגרות חיפוש, הגשה ומדידה בלשכת רישום המקרקעין, ועמלת תיווך במידה ורלוונטית – בדרך כלל על חשבון המוכר, אך כדאי לאשר זאת בכתב.

רכישה על הנייר משולמת בדרך כלל בשלבים לפי אבני דרך בבנייה, עם מקדמה בחתימה והיתרה במסירה או בהעברת הבעלות. בנקים בקפריסין מעמידים אשראי לתושבים, ובאופן סלקטיבי יותר גם לתושבי חוץ, בדרך כלל בשיעור מימון של 50% עד 70%. היערכו מראש לדרישות איסור הלבנת הון: איסוף מסמכי מקור הכספים מבעוד מועד שווה יותר ממיקוח על הנחה קטנה.

שטרי בעלות

שטר הבעלות הוא ההוכחה המכרעת לבעלות. בפרויקטים חדשים השטר הפרטני ליחידה שלכם מונפק רק לאחר שהבניין הושלם, אושר והופרד ברישום המקרקעין – תהליך שעשוי להימשך גם אחרי הכניסה לדירה. זה מצב רגיל בקפריסין, אבל צריך לנהל אותו ולא להתעלם ממנו. עמדו על הפקדת החוזה בתוך חלון ששת החודשים, על אישור בכתב לגבי מצב השעבוד הבנקאי על קרקע הפרויקט ומנגנון שחרור היחידה שלכם, ועל התחייבות חוזית של המוכר להוציא ולהעביר את השטר הנפרד בתוך פרק זמן מוגדר.

מסלולי תושבות הקשורים לרכישה

אזרחי האיחוד אינם זקוקים לאשרת שהייה ופשוט נרשמים מקומית. אזרחים שאינם מהאיחוד יכולים להגיש בקשה לתושבות קבע במסלול המהיר, תקנה 6(2). הקריטריונים כיום דורשים השקעה מזכה של 300,000 אירו לפחות ללא מע"מ – לרוב נכס מגורים חדש שנרכש ישירות מחברה יזמית – יחד עם הכנסה שנתית מובטחת מחו"ל של 50,000 אירו לפחות, בתוספת 15,000 אירו לבן/בת זוג ו-10,000 אירו לכל ילד, וכן היעדר עבר פלילי, ביטוח בריאות ומסמכי מקור כספים.

הטיפול נמשך בדרך כלל מספר חודשים. האישור ניתן לכל החיים, כולל בן/בת זוג וילדים קטינים, ומחייב ביקור בקפריסין לפחות אחת לשנתיים. מדובר בתושבות ולא באזרחות – אזרחות בתמורה להשקעה בוטלה ב-2020, והתאזרחות היא מסלול נפרד וארוך בהרבה.

עלויות אחזקה שוטפות

בקפריסין אין מס רכוש שנתי ארצי. הבעלים משלמים אגרות עירוניות צנועות עבור פינוי אשפה, תאורת רחוב וביוב, דמי ועד בית בבנייני מגורים המכסים תחזוקה, מעליות, בריכה, אבטחה ושירותים משותפים, ביטוח מבנה ותכולה, וניהול נכס אם משכירים מחו"ל. הכנסה משכירות חייבת במס הכנסה אישי ובמקרים מסוימים בדמי מערכת הבריאות; מס ההגנה המיוחד על הכנסות שכירות בוטל מ-1 בינואר 2026.

מכירה, מס שבח וירושה

מס שבח נגבה בשיעור 20% על הרווח ממכירת מקרקעין בקפריסין, לאחר ניכוי עלות הרכישה, הצמדה, אגרות העברה ועלויות השבחה ומכירה מוכרות. רפורמת 2026 העלתה את הפטור לדירת מגורים עיקרית ל-150,000 אירו ואת הפטור הכללי ל-30,000 אירו – תקרות מצטברות לכל החיים שאינן מתאפסות. כמו כן חל היטל מכירה בשיעור 0.4%.

קפריסין ביטלה את מס הירושה בשנת 2000, ולכן אין מס עיזבון על נכס שעובר בירושה. עם זאת, החוק הקפריסאי כולל כללי ירושה כפויה השומרים חלק מהעיזבון לבן/בת זוג ולילדים, אם כי תקנת הירושה האירופית מאפשרת לבחור בדין מדינת האזרחות. מומלץ לערוך צוואה קפריסאית לנכסים בקפריסין, לצד כל צוואה זרה כדי שלא תסתרנה, ולשקול את אופן ההחזקה – בעלות יחיד, בעלות משותפת או באמצעות חברה – משום שהדבר משפיע גם על אגרות ההעברה וגם על הירושה.

צ'קליסט קצר לפני החתימה

האם מיניתי עורך דין עצמאי משלי? האם הבעלות והשעבודים על הקרקע אומתו בכתב? האם היתרי התכנון והבנייה תואמים למה שאני רוכש? האם מעמד המע"מ שלי אושר מול שטח הבנייה שבהיתר? האם לוח התשלומים צמוד לשלבי בנייה מוגדרים? מהו הפיצוי בגין איחור ומהו הסעד שלי? האם החוזה מופקד בלשכת רישום המקרקעין תוך שישה חודשים? מי אחראי חוזית להוצאת שטר הבעלות הנפרד, ועד מתי? האם תקצבתי את מלוא עלות העסקה ולא רק את המחיר?

המדריך הזה הוא מידע כללי נכון לספטמבר 2026 ואינו מהווה ייעוץ משפטי, מיסויי או הגירה. החוק, שיעורי המס וקריטריוני ההגירה בקפריסין משתנים – יש לקבל ייעוץ מקצועי עצמאי לפני חתימה או העברת כספים.