המודעות מבטיחות תשואה חלומית בקפריסין. הנה המציאות שמאחורי החלום

אתם כבר ראיתם אותן – המודעות המפתות שצצות בנתיבי איילון או ברשתות החברתיות. דירות להשקעה בקפריסין שמבטיחות תשואות חלומיות, נוף מרהיב ומפלט מושלם מהלחץ בארץ. ומי יכול להתעלם מהעובדה שבמחיר של חדר באור יהודה אפשר לרכוש דירה שלמה?

בשנתיים האחרונות גל של ישראלים גילה את הפוטנציאל העצום בהשקעות נדל"ן בקפריסין. השוק הגיב במהירות: יזמים מקומיים זיהו את ההזדמנות והקימו מערך שלם של שירותי ייעוץ, תיווך וניהול נכסים.

אבל בואו נדבר על המציאות מאחורי החלום. כשקונים דירה בקפריסין חשוב להבין שההחלטה חייבת להיות מקצועית ומחושבת, עם דגש על הבנת השוק המקומי והצרכים האמיתיים שלו.

“בישראל תשואות של 6-8 אחוז על נכסים חדשים בהשקעה של 200-400 אלף אירו הן כמעט בלתי אפשריות. בקפריסין זה אפשרי – אבל רק כשמבינים את המפה.”

ירדן בר, שותף ומנהל הפעילות של קבוצת הנדל"ן נקסטון שבירו בקפריסין, מדגיש נקודה שרבים מתעלמים ממנה: חלק גדול מחברות הנדל"ן שפועלות מול השוק הישראלי מתמקדות בשיווק אלמנטים כמו קרבה לקזינו, קניונים או מרינות בלרנקה – נקודות שנשמעות טוב במצגת מכירה אבל לא בהכרח מתורגמות לביקוש אמיתי בשטח.

פוטנציאל השכרה קודם לכל

לא כל אזור בקפריסין שווה ערך. לימסול, שהפכה למרכז ההייטק של קפריסין, מציעה אפשרויות תעסוקה רבות ומושכת מהנדסים ואנשי טכנולוגיה מרחבי העולם. פאפוס ולרנקה, למרות היותן ערי תיירות מקסימות, מציעות הזדמנויות תעסוקה מוגבלות יותר. המשמעות: בלימסול הביקוש לדירות להשכרה גבוה לאורך כל השנה, בעוד שבערים אחרות ההשכרות מתמקדות בשוק שמחפש שכירות זולה יותר – מה שמשפיע ישירות על התשואה השנתית שלכם.

בחירת הנכס הנכון – המפתח להשקעה מוצלחת

רבים מהפרויקטים החדשים בקפריסין מציעים דירות מרשימות ומרווחות, שתוכננו בעיקר כדי למשוך קונים – לא בהכרח אידיאליות מבחינת פוטנציאל ההשכרה. דירה גדולה יותר לא בהכרח מניבה שכר דירה גבוה יותר באופן פרופורציונלי: אתם תשלמו פרמיה משמעותית על מטרים נוספים, אבל השוכר לא בהכרח ישלם בהתאם. התוצאה – תשואה נמוכה יותר.

דוגמה מהשטח. דירה א': שני חדרים, 85 מ"ר, מחיר רכישה 400,000 אירו, שכר דירה 2,200 אירו – תשואה שנתית 6.6%. דירה ב': שני חדרים, 65 מ"ר, מחיר רכישה 325,000 אירו, שכר דירה 2,000 אירו – תשואה שנתית 7.4%.

ובתקופות של האטה בשוק, דירות עם שכר דירה נמוך יותר תמיד יהיו קלות יותר להשכרה. הגמישות והסחירות של הנכס חשובות לא פחות מהתשואה המיידית – ולכן נקסטון שבירו מתמקדים אך ורק בדירות קומפקטיות ויעילות, שמציעות את היחס האופטימלי בין מחיר הרכישה לפוטנציאל ההכנסה.

התשואה ה"מובטחת"

"התשואה המובטחת" היא אחת המלכודות המסוכנות ביותר בשוק הנדל"ן בקפריסין. כשקבלנים מבטיחים תשואה של 5%-7% לשנתיים-שלוש הראשונות, מה שהם לא מספרים לכם הוא שהתשואה כבר מגולמת במחיר הדירה. אם דירה שווה 200 אלף אירו והקבלן מבטיח 6% לשנתיים – 12 אלף אירו – סביר שהוא פשוט הוסיף את הסכום למחיר והעמיד אותה על 212 אלף אירו. בפועל אתם לא מקבלים תשואה, אתם מקבלים בחזרה את הכסף שלכם בתשלומים.

יתרה מזאת, הבטחת תשואה מעלה שאלה רצינית על המודל העסקי: אם העסקה כל כך טובה, מדוע הקבלן צריך להבטיח תשואה? ומה יקרה כשתקופת ההבטחה תסתיים? היו כבר מקרים בקפריסין שבהם משקיעים גילו שדירה שרכשו ב-220 אלף אירו עם "תשואה מובטחת" שווה בפועל 180 אלף אירו בלבד.

השקעה מוצלחת בקפריסין, כזו שתניב תשואה גבוהה לטווח ארוך, מחייבת הבנה מעמיקה של השוק המקומי, בחירת נכס נכון ועבודה עם אנשי מקצוע מנוסים.